Cooperativas: una alternativa más económica para adquirir una vivienda
Pablo Díaz |Gescomar
Jerónimo Escariz | Auren Abogados (Oficina de Vigo)
Desde comienzos del siglo XX la protección y fomento de la vivienda -en orden a procurar satisfacer el derecho a una vivienda digna- han sido una constante en las políticas de partidos y gobernantes de signo dispar. Desde entonces han sido muchas y variadas las medidas que se han ido adoptando, hasta que con el tiempo ha terminado por diseñarse un sistema dúctil en el modo, del que la autopromoción, el sector financiero y la intervención directa de la Administración son sus pilares. Sobre ellos se han diseñado a lo largo del tiempo las diferentes medidas de fomento, de contratación, de control y sancionadoras, las cuales, en sus diferentes combinaciones (a través de los distintos Planes de vivienda), han tenido una efectividad distinta. A esta situación le acompaña otra, de no menor importancia, derivada de la descentralización de la política de vivienda en las diferentes Comunidades Autónomas.
La Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y ordena a los poderes públicos que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho (art. 47. 1 CE); y por otra parte, ordena a los poderes públicos fomentar mediante una legislación adecuada, las sociedades cooperativas (art. 129.2 CE).
Hoy se llega a enfatizar, desde el TRLS 2008 que: «el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada».
...la Ley de Cooperativas de Galicia, establece que la Xunta de Galicia reconoce de interés social la promoción y el desarrollo de las sociedades cooperati-vas y de sus estructu-ras de integración económica y represen-tativa, garantizándose su, libertad y autonomía
Además, no sólo la vivienda ha de ser «digna» y «adecuada», sino que ha de ser «sostenible» en cuanto a sus condiciones ambientales intrínsecas y extrínsecas. «En una ordenación sostenible las viviendas lo son, conforme a las determinaciones de aquélla, por su programa, dotaciones, servicios, dimensiones, habitabilidad, distribución y cohesión de los grupos sociales, condiciones de acceso, financiación, permanencia, etc.».
En la Comunidad Gallega, la Ley 5/1998, de Cooperativas de Galicia, establece que la Xunta de Galicia reconoce de interés social la promoción y el desarrollo de las sociedades cooperativas y de sus estructuras de integración económica y representativa, garantizándose su, libertad y autonomía. En este marco, realizará una política de fomento del movimiento cooperativo y adoptará las medidas necesarias para promover la constitución y el desarrollo de cooperativas, de forma que puedan cumplir sus objetivos económicos y sociales.
En general, una cooperativa es una asociación de personas físicas o jurídicas que, teniendo intereses o necesidades socio-económicos comunes, desarrollan una actividad empresarial, distribuyéndose los resultados que produzca entre sus socios. Por su parte, las cooperativas de viviendas tienen por objeto facilitar a sus miembros viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios.
Una de las vías, en principio, menos costosas para adquirir una vivienda (ya sea residencia habitual o para morada vacacional) es a través de una cooperativa, dado que el comprador de la vivienda se erige, junto al resto de cooperativistas, en promotor. El cooperativismo de viviendas ha demostrado, en consecuencia, ser un sistema que, además de tener un carácter social, facilita en estos tiempos de crisis el desarrollo de proyectos inmobiliarios, siendo éstos una de las principales vías para reactivar la economía real.
Este año se presenta un escenario en España donde la situación económica continúa siendo uno de los principales temas de preocupación. Las políticas a este respecto, tanto dentro como fuera de la península, hacen hincapié en la economía empresarial, la cual afecta directamente a la economía social. El desarrollo de proyectos en régimen cooperativo logra poner en marcha alternativas de creación de empleo y fomento de economías sostenibles junto a la generación de nuevas ideas.
Las últimas modificaciones en materia de vivienda por parte del Ministerio de Fomento con el Plan Estatal 2013-2016 y las diferentes reformas fiscales del gobierno central (eliminando los incentivos a la compra, las ayudas a la vivienda protegida y la modificación del IVA repercutido) han creado un escenario de trabajo en el que incluso con este modelo, se han encontrado enormes dificultades para el desarrollo de las promociones. Además, este Plan Estatal de Vivienda no contempla la protección oficial para la vivienda en propiedad, una modalidad que estaba recogida desde los años 90 y que edificó más de 1 millón de viviendas. Tampoco tienen una situación fácil aquellos planes de desarrollo aprobados en este marco legislativo, que dificulta seriamente la rentabilidad de los ámbitos de actuación de una ciudad y en nuestro caso, de Vigo.
La cooperativa de viviendas siempre ha sido un medio idóneo para conseguir una buena vivienda a precio de coste. Hoy en día, dada la dificultad para adquirir financiación por parte de los promotores, el desarrollo en régimen de cooperativa se hace casi la única posibilidad de sacar adelante una promoción de viviendas.
La cooperativa de viviendas siempre ha sido un medio idóneo para conseguir una buena vivienda a precio de coste
En este sentido, las cooperativas de viviendas, relajan las tensiones de los departamentos de riesgo en las entidades durante el estudio de la promoción, atomizando las garantías entre los compradores finales, por lo que la sanción de las operaciones de crédito es mucho más cómoda para la entidad.
Hace más de 50 años que el sistema cooperativo creó un Órgano Federativo de Cooperativas de Viviendas y desde entonces, se han levantado más de millón y medio de hogares gracias a este modelo. Crea directa e indirectamente de 2,8 a 4,1 puestos de trabajo por vivienda realizada y es un modelo que además, mejora la calidad y la habitabilidad, en consonancia con lo establecido en la Ley Orgánica de la Edificación (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE).
Esta mejora de la calidad de la edificación, en materia de estructura, habitabilidad y accesibilidad de los edificios de nueva construcción, se apoya en un marco de trabajo sostenible, el sistema cooperativo, empleando un mayor porcentaje de los recursos disponibles a la construcción de la vivienda en si. Corresponde a una creciente demanda social, mejorando la competitividad del sector, fomentando la innovación y alineándose a las últimas políticas europeas.
El empleo de la última tecnología en materia de construcción, con el objeto de mejorar la eficiencia del edificio, la calidad de la envolvente térmica, el empleo de sistemas de calefacción alternativos (biomasa, geotermia,…), los últimos modelos monofásicos de ascensores… redunda en un mejor aprovechamiento energético y una menor emisión de CO2 a la atmósfera, no solo durante la vida útil del edificio si no, desde el inicio de la manufactura de los materiales que componen cada elemento. Poco a poco, el usuario demandará una mejor eficiencia en la utilización de su edificio, al igual que ha ido sucediendo con el vehículo. Tomaremos consciencia de la importancia de una mejor clasificación energética, que redundará en un menor coste de uso por vivienda y un menor mantenimiento de los edificios por la comunidad de propietarios.
Este uso ordenado de los recursos disponibles se debe, en gran medida, al control de un organismo gestor, que distribuye los recursos en consonancia con las decisiones de la cooperativa, la cual se regula a su vez por la asamblea general y ésta al consejo rector. En general, se destina a la construcción del complejo residencial más del 50% de los fondos disponibles de cada proyecto. Las auditorías anuales a las que la cooperativa está sujeta por la Ley 5/1998 de Cooperativas de Galicia recientemente actualizada, aseguran que la gestión sea transparente para todos los integrantes.
El coste de una vivienda en modelo cooperativo suele situarse entre un 15% y un 20% más barato que otros sistemas de promoción. No obstante, no está exento de dificultades. La responsabilidad de cada una de las gestiones que realiza la Cooperativa de cualquier edificación recae directamente sobre el organismo gestor que asesora a la aquella. Es imprescindible la experiencia de este organismo de apoyo a la cooperativa que garantiza el proceso de construcción para que el proyecto se viable técnica y económicamente.
La responsabilidad de cada una de las gestiones que realiza la Cooperativa de cualquier edificación recae directamente sobre el organismo gestor que asesora a la aquella
La promoción de viviendas en régimen cooperativo también ofrece muchas ventajas para los socios: se ahorra el beneficio que se llevaría el promotor; los socios al ser los futuros residentes de las viviendas, tienen más interés y más posibilidades de controlar la construcción, su seguridad y calidad; las decisiones sobre todos los aspectos de la construcción y gestión se toman democráticamente, por lo que todos pueden participar en esas decisiones; hay más información y transparencia. Si además la cooperativa perdura en el tiempo, los socios tendrán más oportunidades para poder seguir resolviendo cooperativamente sus nuevas necesidades económicas, sociales o culturales en común: guarderías, transporte, comercios, mantenimiento de jardines, instalaciones, construcción de otros elementos complementarios, servicios, etc.
Cuando la cooperativa es la propietaria de las viviendas, los precios de transmisión de las mismas se incrementan moderadamente porque la ley limita el capital y demás prestaciones que puede exigírsele al nuevo socio, por lo que contribuyen a estabilizar el precio de las viviendas allí donde se establecen.
Una promoción en cooperativa desarrolla un proyecto económicamente sostenible, eficiente energéticamente y con un marcado carácter social. Una alternativa que, con la garantía de una entidad gestora, facilita además el acceso a la financiación bancaria, haciendo el proyecto una realidad.
Por estas razones, las cooperativas y en particular las cooperativas de viviendas deberían ser objeto de más atención, protección y fomento.
